凭祥市城镇公共管理与公共服务用地土地定级与基准地价成果政策解读

时间:2019-02-28 11:44 来源:政府办 

凭祥市城镇公共管理与公共服务用地土地定级与基准地价成果政策解读

 

一、背景依据

自土地使用制度改革以来,我国已建成较为完善的国有建设用地有偿使用制度体系,对落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”基本国策,保障城镇化、工业化发展,促进社会主义市场经济体制的建立和完善,起到了重大的促进作用。近年来,随着我国经济发展进入新业态,国有土地有偿使用范围受限、制度缺陷等问题逐渐凸显,市场配置资源决定性作用在现阶段没有得到充分发挥。2015921日,中共中央、国务院印发了《生态文明体制改革总体方案》,文中提出:“健全资源有偿使用和生态补偿制度”,并明确要求“完善土地有偿使用制度。扩大国有土地有偿使用范围,扩大招拍挂出让比例,减少非公益性用地划拨”,该文件对扩大国有土地有偿使用范围提出了明确要求。2016年,国土资源部等八部委联合印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规[2016]20号),文件中明确,“根据投融资体制改革要求,对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目,除可按划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地,支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地,与社会资本共同投资建设。市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目基准地价,依法评估并合理确定出让底价。”

《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发[2017]27号)文规定,“自201781日开始,各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。201781日前已发布的基准地价体系,缺少公共服务项目用地基准地价的,市、县国土资源主管部门应抓紧组织补充制订。各地提交备案的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。”《广西壮族自治区国土资源厅办公室<关于转发加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知>》(桂国土资办〔2017342号)中规定,“各市、县()根据实际,于2018630日前补充制订公共服务项目用地基准地价体系。”鉴于此,广西区内各地市县在2017年下半年开展的基准地价更新工作中,均已将公共服务项目用地基准地价体系建设列入工作内容。

凭祥市首轮基准地价体系建设工作自2000年开展,至今已经过三轮更新,现行城镇基准地价体系工作开展于20169月,20175月完成成果验收,于2017101日公布实施。各阶段城镇国有建设用地土地定级与基准地价体系建设及更新成果的取得,为凭祥市人民政府指导地价管理工作提供了有力依据,对加强国有土地资产管理和规范土地市场价格起到了举足轻重的作用。历年各轮次基准地价体系成果主要为常规的商服、住宅和工业用地,并未包含公共管理与公共服务用地。随着城镇国有土地有偿使用范围的逐步扩大,特别是对于有别于传统的商服、工业、住宅类用地的公共管理与公共服务用地,现有的地价管理体系,已难以满足日益发育的土地市场条件下的地价管理和日常地价评估的需要。随着公共服务项目的用地需求量逐步增加,需要对现行基准地价体系进行完善、丰富,为凭祥市国土管理工作提供地价管理工作参考。因此,根据上述文件的要求结合凭祥市实际,需补充建立公共管理与公共服务用地基准地价体系。

基于上述背景,凭祥市于2018年上半年启动城镇公共管理与公共服务用地基准地价体系的补充建设工作。

二、意见采纳

(一)初步成果意见征询与完善

工作开展时间跨度:2018620日至201876日。

在本阶段工作中,凭祥市国土资源局于201874日前组织相关股室成员对初步工作成果进行了集中研究讨论,项目工作组根据反馈的意见完善初步成果,凭祥市人民政府于201876日组织项目工作小组各成员单位,对技术承担单位提交的工作成果进行进一步集中审议,项目工作组根据审议反馈的意见进一步完善成果。

(二)初步成果听证与完善

工作开展时间跨度:201877日至20189月中旬。

在本阶段工作中,凭祥市人民政府于2018911日组织听证代表对项目初步成果进行听证,对技术承担单位提交的工作成果进行进一步集中审议,项目工作组根据听证代表反馈的意见进一步完善成果。

三、目标任务

通过建立凭祥市城镇公共管理与公共服务用地土地定级和基准地价体系,达到丰富现有基准地价体系成果内容,完善土地价格和地价政策体系,全面掌握当前城镇公共管理与公共服务用地不同区域土地质量和利用状况,促进城市的经济发展、公共土地合理配置,提高土地的生产力和土地利用综合效益的目的。

四、主要内容

按照凭祥市国土管理部门的实际需求,结合《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)、《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007)、《广西城镇基准地价数据库建设标准》等有关技术标准,经综合分析,工作内容如下:

(一)补充公共管理与公共服务用地地价关联基础信息调查

在现行城镇土地定级与基准地价更新工作成果(估价基准日20161231日)基础上,补充调查凭祥市公共服务项目关联基础信息,包括凭祥市公共服务项目用地现状布局、城镇规划布局、供地台帐、项目建设运营成本及收益情况、相关产业发展状况、扶持性或限制性政策信息等。

(二)公共管理与公共服务用地关联行业及土地市场状况分析

在信息调查基础上,针对公共服务项目关联行业相关及用地供需情况进行宏观分析。

(三)对公共管理与公共服务用地进行土地质量评价

在上述工作基础上,分析公共服务项目有关的土地细类用途,进行用途相似性分析并给予归类,确定列入本次估价范围的土地用途类型。进一步分析不同类型公共管理与公共服务用地土地质量有关的因素,建立土地质量影响因素因子层,分析评价因子功能分与作用半径,通过建立空间关系计算各网格综合作用分值,生成土地质量分布趋势图,判断土地质量空间分布趋势

(四)对公共管理与公共服务用地地价样点进行测算

根据法律、法规、政策文件和技术标准的要求,结合基础信息调查成果,分析确定价格测算的相关参数指标。对所采集的地价样点位置、成本、收益、交易等信息进行归集分类整理,采用适宜的方法评估各样点地价

(五)基准地价评估

综合土地质量评价与地价分布趋势划分土地级别,评估各级土地基准地价。

(六)编制基准地价修正系数体系

对应级别划分和基准价格评估成果,相应确定用于指导宗地地价评估的影响因素体系,并以此编制出基准地价修正系数体系。同时,根据凭祥市地价管理的实际工作需求,对不同形态均质区划分和基准价格评估成果的使用,提出具体应用方向方案。

(七)基准地价数据库的建设

按照广西壮族自治区国土资源厅办公室《关于印发广西城镇基准地价数据库建设标准的通知》的要求,完成凭祥市公共管理与公共服务用地地价成果数据库建设工作,为今后完整的地价体系运行与维护搭建可持续发展的数据基础。

五、定级范围

本次凭祥市乡镇公共管理与公共服务用地定级工作范围与现行基准地价范围一致,即为凭祥市下辖的上石、夏石共两个乡镇。根据《凭祥市上石镇土地利用总体规划(20112030年)》、《凭祥市夏石镇土地利用总体规划(20112030年)》两个乡镇确定的城镇规划用地,并结合当前乡镇用地情况综合确定。工作范围主要覆盖乡镇的现状建成区和部分有条件建设区,土地总面积806.47公顷(其中上石镇153.03公顷、夏石镇653.44公顷

六、成果应用建议

对于基准地价成果的应用建议,除包括具体宗地地价测算应用建议外,还包括对政府进行土地管理、地价管理等方面的应用建议。

1.完善公共管理与公共服务用地供地方式

凭祥市本次公共管理与公共服务用地基准地价体系的补充建设,对完善公共管理与公共服务用地供地方式具有重要指导作用,使城市地价基础数据能够在扩大建设用地有偿使用、社会资本引进、产业用地政策指引、房地产税收等更广泛的空间发挥应有的作用。

2.及时向社会公布土地级别和基准地价成果

及时公布公共管理与公共服务用地基准地价,增强公共服务类土地价格的透明度,有利于规范土地交易市场,使社会各界了解凭祥市城镇公共管理与公共服务用地的土地质量和地价水平。

3.实行基准地价定期更新制度

由于基准地价受到土地供求关系、土地利用规划、经济发展水平、城市建设及规划调整、物价指数等多方面影响,基准地价成果动态变化较快,建议按照国土资源部相关文件要求,以三年为一个周期开展土地级别与基准地价更新工作

4.注意地价管理与地籍管理的结合、加强地价管理的基础性工作

土地级别、土地面积、土地用途和土地权属状况是地籍全方位管理的基本信息,土地级别作为这些最基本的信息之一,在地籍的图、表、证、卡、册中是一项重要内容。把地籍档案管理、地籍测量、土地登记与基准地价工作有效的结合起来,使各项工作之间相得益彰,互为补充。

 

 

关联文件:凭政办发[2019]4号 凭祥市人民政府关于公布实施凭祥市城镇公共管理与公共服务用地土地定级与基准地价成果的通知

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